Linus Heini

Ferienhäuser stellen einen Mehrwert dar. Doch die Frage, ob Ferienhäuser der Mehrwertsteuer unterliegen, wird oft mit «Nein, sicher nicht!» beantwortet. Zu Recht?

Ausgangslage

«Ich benutze beziehungsweise vermiete meine Ferienwohnung nur privat. Und die Vermietung ist ja generell von der Mehrwertsteuer ausgenommen.» Solch eine Aussage tönt verständlich. Doch ist sie auch korrekt? Schauen wir uns das Thema «Ferienhäuser, Ferienwohnungen und Mehrwertsteuer» doch etwas genauer an.

Der erste Grundsatz: Ferienhäuser, Ferienwohnungen, Gästezimmer, der Betrieb von Jugendherbergen, das Anbieten von Schlafgelegenheiten in Internaten, Massenlagern und SAC-Hütten sowie das Vermieten von Zelt- und Wohnwagenplätzen inklusive allfälliger benützungsbereit aufgestellter Zelt- und Wohnwagenanlagen fallen mehrwertsteuermässig unter den Begriff Parahotellerie. Und Beherbergungsleistungen, die durch Hotel- und Kurbetriebe sowie durch die Parahotellerie erbracht werden, sind gemäss Art. 25 Abs. 4 MWSTG grundsätzlich zum Sondersatz (seit 1. Januar 2018 3,7 Prozent) steuerbar.

Der zweite Grundsatz: Eine von der Steuer ausgenommene Vermietung gemäss Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG liegt nur dann vor, wenn

  • die vermieteten Räumlichkeiten dem Mieter als Wohnsitz im Sinne von Art. 23 ff. ZGB oder als Wochenaufenthaltssitz dienen oder
  • der Mieter einen Geschäftssitz oder eine mindestens drei Monate dauernde Betriebsstätte begründet.

Die Eidgenössische Steuerverwaltung kann diesbezüglich vom Vermieter einen Nachweis verlangen. Oder umgekehrt formuliert: Hat der Mieter am Ort des Mietobjektes weder Wohn-/Geschäftssitz noch Wochenaufenthalt, so handelt es sich beim Vermietungsumsatz um eine mehrwertsteuerrelevante Beherbergungsleistung.

Weiter gilt es, die diversen Eigentumsverhältnisse zu berücksichtigen.

Ferienhaus/Ferienwohnung im Privateigentum: Steht das Ferienhaus beziehungsweise die Ferienwohnung im Privateigentum, so beginnt die subjektive Mehrwertsteuer-Pflicht gemäss Art. 10 MWSTG bei einem Jahresvermietungsumsatz sämtlicher Liegenschaften von CHF 100‘000. Liegt der Umsatz darunter, so kann sich der Eigentümer freiwillig der Mehrwertsteuer-Pflicht unterstellen («Verzicht auf die Befreiung» gemäss Art. 11 MWSTG).
Der Umsatz ist dann zum Sondersatz abzurechnen. Im Gegenzug ist natürlich der Vorsteuerabzug möglich, was insbesondere bei Investitionen, aber auch bei Unterhaltsarbeiten interessant ist.

Ferienhaus/Ferienwohnung im Eigentum von juristischen Personen (zum Beispiel AG oder GmbH) und Personengesellschaften (zum Beispiel Kollektiv- oder Kommanditgesellschaften): Diese gelten grundsätzlich mehrwertsteuermässig als Geschäftsvermögen und sind somit dem unternehmerischen Bereich zuzuordnen.
Folge davon ist, dass der gesamte im ersten Grundsatz vorgängig beschriebene Umsatz zum Sondersatz abzurechnen ist, falls der Mieter nicht Wohn-/Geschäftssitz beziehungsweise Wochenaufenthalt am Ort des Mietobjektes hat. Im Gegenzug kann jedoch der Vorsteuerabzug vorgenommen werden.

Ferienhaus/Ferienwohnung in der Einzelunternehmung: Diese sind im Grundsatz dem Privatvermögen (nicht unternehmerischer Bereich) zuzuordnen (gemäss obigen Ausführ­ungen). Sofern jedoch eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist, werden sie für die Belange der Mehrwertsteuer dem unternehmerischen Bereich der Einzelunternehmung zugeordnet:

  • Die Vermietung von Ferienwohnungen/-häusern und/oder Parkplätzen stellt einen eigenen Betrieb oder Betriebs­teil dar. Dies ist erfüllt, wenn aus solchen Vermietungen jährlich insgesamt Bruttomietzinsen (inklusive Nebenkosten) von mehr als CHF 40‘000 (inklusive Mehrwertsteuer) erzielt werden.
  • Die Ferienwohnungen/-häuser und/oder Parkplätze ­bilden Gegenstand eines gewerbsmässigen Handels mit Liegenschaften.
  • Die Ferienwohnungen/-häuser und/oder Parkplätze ­dienen dem Unternehmen als Betriebsreserve.
  • Die Ferienwohnungen/-häuser und/oder Parkplätze ­dienen dem Unternehmen als Sicherheit für die ihm ­gewährten Betriebskredite.

Wenn keine der vorstehend genannten Voraussetzungen erfüllt sind, geht die Eidgenössische Steuerverwaltung bei Einzelunternehmungen aus Vereinfachungsgründen davon aus, dass die aus der Vermietung von Ferienwohnungen/-häusern und/oder Parkplätzen erzielten Entgelte bis maximal CHF 40‘000 nicht dem unternehmerischen Bereich zuzuordnen sind. Daraus folgt, dass diese Entgelte nicht zu versteuern sind und auf den dafür bezogenen Leistungen kein Vorsteuerabzug möglich ist.
Den steuerpflichtigen Einzelunternehmungen steht es jedoch frei, sämtliche derartigen Entgelte zu versteuern (mit Vorsteuerabzugsrecht).

Linus Heini, dipl. Treuhandexperte,
zugelassener Revisionsexperte

mehrwert:

«Eine Ferienwohnung ist ein schöner Mehrwert.
Wann genau die Mehrwertsteuer zum Tragen kommt,
zeigt Ihnen Curia gerne persönlich auf.»

Allerdings gibt es auch noch Spezialfälle.

Nutzungsänderungen: Wechsel zwischen unternehmerischem und nicht unternehmerischem Bereich sind Nutzungsänderungen, welche mehrwertsteuermässig zu berücksichtigen sind, sei es einerseits durch Abrechnung eines Eigenverbrauchs, andererseits durch Vornahme einer Einlage-­Entsteuerung.

Als Beispiel sei genannt, dass bei einer dem unternehmerischen Bereich zugeordneten (im Inland gelegenen) Ferienwohnung, welche vorwiegend für eine nicht unternehmerische Tätigkeit (zum Beispiel für den Privatgebrauch bei einer Einzelunternehmung) verwendet wird, ein bereits geltend gemachter Vorsteuerabzug zu korrigieren ist (Art. 31 Abs. 2 MWSTG).

Überlassung an eng verbundene Personen: Wird eine dem ­unternehmerischen Bereich zugeordnete (im Inland gelegene) Ferienwohnung an eng verbundene Personen (Art. 3 Bst. h MWSTG: Inhaber von mindestens 20 Prozent des Stamm- oder Grundkapitals eines Unternehmens oder von einer entsprechenden Beteiligung an einer Personengesellschaft oder ihnen nahestehenden Personen) unentgeltlich überlassen oder zu einem Vorzugspreis vermietet, so muss der mehrwertsteuerpflichtige Eigentümer hierfür einen Mietwert versteuern, der unter unabhängigen Dritten vereinbart würde (Art. 24 Abs. 2 MWSTG).
Liegen keine vergleichbaren Marktmietwerte vor, so geht die Eidgenössische Steuerverwaltung vom bei den direkten Bundessteuern gültigen Jahreseigenmietwert mit einem Zuschlag von 25 Prozent aus. Für die Pro-rata-Berechnung umfasst das Jahr 360 Tage.

Nutzung durch Einzelunternehmung für private Zwecke: Werden bei einer steuerpflichtigen Einzelunternehmung eine oder mehrere Ferienliegenschaften dem unternehmerischen Bereich zugeordnet, geht die Eidgenössische Steuerverwaltung im Sinne einer annäherungsweisen Ermittlung davon aus, dass eines dieser Objekte während zweier Monate im Jahr für Privatzwecke (Art. 31 Abs. 2 MWSTG) verwendet wird. Für diese zwei Monate ist ein Mietwert gemäss Art. 31 Abs. 4 MWSTG (Marktmiete an eine unabhängige Drittperson) zu berechnen. Die Eidgenössische Steuerverwaltung anerkennt als solchen Wert den Durchschnitt des bei den direkten Bundessteuern gültigen Jahreseigenmietwertes der einzelnen Objekte mit einem Zuschlag von 25 Prozent. Für die Pro-rata-Berechnung umfasst das Jahr 360 Tage.
Die zum Sondersatz für Beherbergungsleistungen beziehungsweise zum Normalsatz (Parkplätze) berechnete Steuer auf diesem Mietwert ist als Vorsteuerkorrektur zu deklarieren. Sowohl die Eidgenössische Steuerverwaltung wie auch die steuerpflichtige Person haben die Möglichkeit, eine davon abweichende Nutzungsdauer heranzuziehen, sofern diese durch geeignete Belege nachgewiesen wird.

Gesamt- oder Miteigentum des steuerpflichtigen Einzelunternehmers und seines Ehepartners: Stehen Ferienwohnungen/-häuser und/oder Parkplätze im Gesamt- oder Miteigentum der mehrwertsteuerpflichtigen Person und ihres Ehepartners, bilden diese für die Belange der Mehrwertsteuer ein selbstständiges Steuersubjekt (einfache Gesellschaft). Sie haben die aus der Vermietung vorgenannter Objekte erzielten Entgelte zum entsprechenden Steuersatz (das heisst die Vermietung von Ferienwohnungen/-häusern sind zum Sondersatz für Beherbergungsleistungen und die Vermietung von Parkplätzen sind zum Normalsatz steuerbar) zu versteuern, sofern die Voraussetzungen der subjektiven Steuerpflicht gemäss Art. 10 Abs. 1 MWSTG erfüllt sind beziehungsweise auf die Befreiung von der Steuerpflicht gemäss Art. 11 MWSTG verzichtet wird.

Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass der mehrwertsteuerlichen Behandlung von Ferienhäusern/-wohnungen die nötige Aufmerksamkeit geschenkt werden muss. Im Falle von grösseren Investitionen/Unterhaltsarbeiten kann die Mehrwertsteuer-Pflicht (oder auch die freiwillige Unterstellung) zu substanziellen Vorsteuerabzügen und somit gesamthaft zu finanziellen Vorteilen für den Steuerpflichtigen führen.

Als spezialisierte Unternehmung mit langjähriger Erfahrung im Bereich der schweizerischen Mehrwertsteuer sind wir Ihnen bei Unklarheiten gerne behilflich und freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme.

Quellenangaben

Bundesgesetz über die Mehrwertsteuer (MWSTG)

MWST-Branchen-Info Nr. 8 – Hotel- und Gastgewerbe

MWST-Branchen-Info Nr. 17 – Liegenschaftsverwaltung / Vermietung und Verkauf von Immobilien